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減価償却シミュレーション

建物の価格・構造・築年数から、毎年いくら経費にできるかを確かめます。

減価償却シミュレーション

概算

建物の条件を入れる

契約書や登記簿を手元に。入れたそばから右の結果が変わります。

建物の情報

万円

土地と建物を合わせた売買価格（諸費用は含まない）

登記簿の「構造」欄で確認できます

年

新築なら 0。取得時点で建ってから何年か

建物価格の求め方
%

売買契約書の土地・建物の内訳、または固定資産税評価額の比率を参考に

建物価格: —

取得した時期

年

初年度は取得した月から12月までの月割りになります

税率（軽減額の目安に使います）

給与などを合わせた課税所得の帯。復興特別所得税は含めていません。

詳細設定（建物附属設備を分ける）
建物附属設備を分けて計算する

電気・給排水・空調などの設備は耐用年数 15年。分けると初期の償却費が増えます

計算結果

数字を入れると結果が出ます

取得価格と築年数を入力してください。

減価償却のしくみ

建物は年数がたつと価値が下がるため、買った金額を一度に経費にせず、法律で決められた年数（法定耐用年数）に分けて少しずつ経費にします。これが減価償却です。土地は価値が減らないものとされ、償却できません。

中古の建物は、すでに経った年数を差し引いた「簡便法」で耐用年数を短く計算できます。年数が短いほど1年あたりの償却費は大きくなり、その分だけ所得税・住民税の計算上の利益が小さくなります。ただし償却が終わると経費はなくなるので、終わる年も一緒に確認しておきましょう。

建物価格 ＝ 取得価格 × 建物の割合
耐用年数（中古） ＝ （法定耐用年数 − 築年数）＋ 築年数 × 20%   ※1年未満切り捨て・最短2年
年間の減価償却費 ＝ 建物価格 × 定額法の償却率
初年度 ＝ 年間の減価償却費 × 取得月から12月までの月数 ÷ 12

よくある質問

減価償却費は、実際にお金が減るのですか？
減りません。減価償却費は「買ったときに払った建物代を、後から少しずつ経費として計上する」ものなので、計上する年にお金は出ていきません。家賃収入から実際の支出を引いた手残りはそのままで、税金の計算上の利益だけが小さくなります。これが不動産投資で減価償却が重視される理由です。
中古の建物の耐用年数はどう決まりますか？
「簡便法」という計算を使います。築年数が法定耐用年数より短い場合は「（法定耐用年数 − 築年数）＋ 築年数 × 20%」、法定耐用年数を過ぎている場合は「法定耐用年数 × 20%」です。どちらも1年未満は切り捨て、2年より短くなるときは2年にします。たとえば築10年の RC造（法定47年）なら、37年 ＋ 2年 ＝ 39年です。本ツールはこの簡便法で計算しています。
建物の割合はどうやって決めればいいですか？
売買契約書に土地と建物の金額が分けて書いてあれば、それを使います。分かれていない場合は、消費税額から建物価格を逆算する方法（土地は非課税のため）、または固定資産税評価額の土地・建物の比率で按分する方法が一般的です。本ツールでは「割合で入れる」「建物価格を入れる」「消費税額から求める」の3通りを選べます。根拠のない割合で建物を大きくすると、後で否認されることがあるので注意してください。
建物附属設備を分けると何が変わりますか？
電気設備・給排水設備・空調などの建物附属設備は、建物本体とは別に耐用年数15年で償却できます。建物本体より短いので、分けると最初の数年の償却費が増え、その分だけ早く経費にできます。ただし分けるには契約書や見積書などで設備の金額を示せることが必要です。内訳が分からないときは分けずに建物一体として計算してください。
「税負担の軽減額の目安」はどのくらい正確ですか？
減価償却費に、選んだ課税所得の帯の税率（所得税率＋住民税10%）を掛けただけの概算です。実際の税額は、不動産所得が赤字になったときの損益通算の制限、土地の借入利息の扱い、他の所得や控除の内容などで変わります。復興特別所得税も含めていません。あくまで「このくらいの効果がありそう」という目安として使い、正確な金額は税理士に確認してください。
償却が終わったあとはどうなりますか？
建物の簿価は1円になり、それ以上は償却費を計上できません。家賃収入が同じでも経費が減るため、課税される所得が増えて税金が上がります。この時期は「デッドクロス」と呼ばれ、手残りが急に減ることがあります。償却が終わる年を目安に、売却や買い替え、繰り上げ返済などを検討する投資家が多いです。